香港重磅!’四大家族’鄭氏宣布:無償捐地300萬平方尺建房子,幾萬人受益!李嘉誠跟不跟?
微信公眾號-用益觀察 2019-09-28





我們知道,香港樓市,一直以“貴”聞名全球,并且供不應求。今年已經是中國香港第9年連續排在全球最貴的房價榜首,再一次“光榮”的成為了全球最負擔不起住房的城市。


造成這一現象的,很大一部分原因是香港土地供應不足。隨著房屋短缺問題日益凸顯,香港社會近期就增加土地供應展開熱議,部分房地產商也作出回應。


而剛剛,香港四大家族之一的新世界發展,在昨天的業績發布會上突然宣布,要把手里擁有的300萬平方英尺的農地捐出去,希望紓緩香港社會房屋短缺問題。



這個消息一出來,市場沒有一絲絲的防備,大為震驚。


新世界捐300萬平方英尺農地

給政府社企建房子


據新華社報道,9月25日香港新世界發展有限公司25日宣布,將捐出部分農地用于興建公共房屋等,希望紓緩香港社會房屋短缺問題。


新世界發展執行副主席兼總經理鄭志剛在集團業績發布會上宣布,集團將捐出不同地點總共300萬平方英尺(合27萬多平方米)的農地,對象包括特區政府、社會企業或慈善團體,用于興建公共房屋及相關設施,以回饋社會。



鄭志剛是四大家族之一鄭裕彤的長孫,香港最富有的80后。畢業于哈佛大學,鄭志剛曾以身家44億美元獲得亞洲十大年輕富豪第二名。


基金君看了一下,整理了一些細節,


1、捐多少土地?300萬平方英尺農地,約27.87萬平方米。


相當于39個標準足球場的面積,以維多利亞公園面積為190萬平方尺計算,即今次新世界捐出的農地面積約為1.5個維園。


2、300萬平方英尺的農地價值多少?


若按照今年香港政府訂立的農地補償回收價1124港元/平方英尺計算,這部分土地價值約33.72億港元,等于新世界捐出約33.7億港元。


3、這些土地捐給誰?


其中的100萬英尺的地,捐給社會企業“要有光”(相當于一個慈善機構)。


另外,其他撥地安排將于其他非盈利機構研究,不排除會拿去給香港政府興建公共房屋。


4、為什么突然公布?


鄭志剛強調說,集團未來需承擔更多的社會責任,而非只考慮股東利益,另外,他表示已經于一年前開始籌備相關計劃及簽定備忘錄(MOU),待今日才公布。


5、多少人受益?


據介紹,第一步是向社企「要有光」撥出28,000平方尺鄰近天水圍港鐵站的三幅地皮,興建全港首個大型「創意社會房屋」項目-「光村」,提供超過100間面積約300尺的單位,目標惠及10000名市民,首要目標是幫助有小朋友的低收入家庭,預計最快2022年落成。撥予「要有光」的地皮年期為28年至2047年。


6、這么做的目的?


鄭志剛透露,捐贈農地是出于社會責任,與香港政府是否引用《土地收回條例》無關,為了避免社會對新世界捐農地會涉及利益輸送的誤會,捐出的農地周邊沒有其他新世界的地皮。


7、租金多少?


新世界向社會企業撥出的100萬平方英尺的農地,并收取象征式1元租金,為期28年,還是是租期最長的社會房屋。


據新世界介紹,受惠家庭租約會簽3年,并不可續租,不過平均2年租戶就可以離開,流轉率為百分百;需支付的租金水平,會視乎每個家庭的實際情況去決定,例如有長期病患的話,租金會相對較便宜;非排隊制,入住由社工配對。


8、不是臨時房屋區或廉價劏房


鄭志剛表示,選擇和「要有光」合作建光村,是因為大家理念相近,均想探索新解決方案,用新思維去改善住屋問題,并結合雙方不同的長處,透過創新的形式,推動基層向上流動,給他們一個新希望、新開始,希望借著一小步,激發各方用創意踏出更大步,為解決房屋問題帶來新契機。


9、「光村」共有四大特點


有關「創意社會房屋」,亦即「光村」,共有四大特點,分別主要對象是有小朋友的低收入家庭;租金由「要有光」制定,將遠低于市場水平;創意社區是指提供住屋硬件之外,將有全面軟件配合,建立一個幫到基層的創意社區,當中加入全方位配套:例如協助小朋友發揮創意的游樂設施、本地小店等;邀請一班本地年輕建筑師一起設計興建,利用他們的眼睛及創意,設計能夠開創未來,令基層住客感到貼心的家,并借此支持年輕人的發展。


10、新世界有多少土地?


據集團公布,截至今年6月底,在香港持有應占總樓面面積約910萬平方尺的土地儲備可作即時發展,其中物業發展總樓面面積約420萬平方尺。與此同時,集團于新界持有合共約1690萬平方尺待更改用途之應占農地土地面積。若按是次捐出農地部分,將占集團所持有的農地面積約18%之多。


其他三大富豪家族跟不跟?


據數據統計,香港財富集中度接近80%,香港富豪前十中多數以地產發家。發展至今,香港的眾多產業早已被少數品牌地產商壟斷。地產商們逐步通過對樓宇的控制,擴展到對交通、電力、電信、超市等各種商鋪的控制,不斷增強綜合經濟實力,旗下產業版圖也從地產跨越到電訊、港口、百貨乃至水電燃氣等眾多領域,牢牢地把控著香港的經濟,他們的舉動甚至影響著香港未來發展方向。


我們都知道,香港有四個大家族,包括主要以房地產發家的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家。


而這次捐出300萬平方英尺的就是鄭裕彤家族。



其他家族例如李嘉誠怎么看這件事?


據香港媒體報道,長實發言人響應指出,農地作房屋發展完成需時,可能較長時間才能讓有需要人士受惠,會就這方面作出研究。發言人稱,一直以來,李嘉誠基金會及長實亦有以捐款方式,直接支持不同的社會公益項目。


而李兆基家族的恒基地產,回應指出,過往曾捐地興建安老院舍、青年宿舍,以及提供單位作過渡性房屋。恒地稱,樂意與政府磋商,積極協助增加房屋供應,照顧不同階層的需要。


恒基地產創辦人兼前主席李兆基,在2012年曾向外表示,有意捐贈位于元朗及粉嶺農地予政府,以興建房屋之用,宣稱可以興建3,000至4,000個單位。


最終李兆基分別向保良局及博愛捐地,以興建青年宿舍及長者宿舍。其中位于屯門藍地的安老院舍,合共提供1405個長者宿位,預料在2020至2021年落成。


香港土地供不應求

四大發展商持約930萬平方米農地


香港土地面積1106平方公里,常住人口730萬,人口密度只有深圳的60%。但香港那種居住條件極端緊張的情況,沒有在深圳出現。
 
上圖是香港土地使用情況,可以看出農地、荒地、林地、水塘等占了75.7%,而住宅用地只有6.9%。即便是這6.9%的住宅用地,還有一半是密度超低的郊區村落,真正高密度開發的住宅只占用了香港土地的3.8%左右。
 
也就是說,香港只要拿出2%的土地建設高層住宅,就足以讓全城住宅面積增長50%。


銀美林研究資料顯示,香港四大發展商(恒基、新地、新世界、長實)持有農地面積約達一億方呎(約929萬平方米)。具體來看:


恒基居冠,持有農地面積約4500萬方呎,占比達四成半;新地持有農地面積約3000萬方呎,占比約達三成;新世界則持約1600萬方呎;長實則位居第四,持有農地約900萬方呎。


香港政府為增加土地供應,多渠道考慮釋放現有“生地”的發展潛力,對于發展商手上持有的農地,也成為房屋潛在供應之一。而美銀美林研究資料顯示,香港四大發展商,包括恒基及新地等手握最多籌碼,與政府合作機會最大。


誰解香港樓市死結?


據證券時報報道,香港地勢多山,且郊野公園、濕地占地面積大,根據公開數據,香港土地面積1111平方公里,已建設土地占24.3%,其中房屋用地面積僅占6.9%;其余75.7%為郊野公園、水塘等。一邊是高昂的樓價和租金,和幾乎遙遙無期的公屋輪候,一邊卻是大量閑置未予開發的土地。


然而,這么多土地,提供住房卻不是大家想的那么容易。


第一,香港政府征地太難。


據證券時報,元朗水圍村,政府要收地,多少錢收?政府出價1300港元/平方尺(折合14040港元/平方米)樓面價,很多村民嫌太少,寧愿不賣。


當地蓋一棟房子最高三層,每一層都可以至少賣到500萬,一棟丁屋售價1500-2000萬港元,所以說征地價太少,村民不賣;倘若價格太高,其他村民就會反對,為何政府這么高的價格去征收水圍村的農地,為什么不征收我們村的土地?

家住元朗的張小姐則表示,如果政府收地拿去耕田1300港元每尺可以理解,但如果要蓋房子賣樓,土地就不是農田,那就是房地產價格了,村民不愿意賣,政府也不能強制要求。


第二、不能回收村民的地,那么收地產商的地呢?


行使《土地收回條例》回購地產商手中的土地,最大的問題在于政府需要以市價去回購,而這個市價明顯比地產商當初收購農地時的價格高。不少市民因此批評政府勾結地產商,涉嫌利益輸送。


“政府要求介入私人市場,要求地產發展商興建公屋,那么政府肯定需為發展商提供經濟誘因,改變土地用途,增加樓地面積等,只有讓地產商獲利,才有機會吸引其主動參與計劃,有關私營項目的歸管與公共資源投放,難免會傾向發展商的利益,計劃在本質上已將發展商的商業利益凌駕于公共利益之上。”在旺角工作香港市民李小姐表示。

目前,香港四大開發商恒基地產、新鴻基地產,長江實業、新世界發展在新界坐擁1.045億平方尺農地(約1000公頃),其中僅恒基地產就擁有4590萬平方尺農地儲備尚未開發。


“香港不是沒有地,我們有很多地,但是這很多地是動不了的,香港總人口很少,但反對聲音很大,有很多不同利益集團,所以這也是為何歷屆政府都沒能解決香港樓市癥結的原因。”香港科技大學經濟發展研究中心主任雷鼎鳴教授表示。


第三、填海計劃也被擱淺


根據林鄭月娥在《施政報告》中提出 “明日大嶼”計劃,這主要是一個長達20-30年的大型填海造地計劃,分三個階段發展,終極目標是把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來,填的是港島西和東大嶼山之間的海域,總面積約等于1/4個港島。



這個聽起來似乎很可行的方法,卻不僅使特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐,就連民間代表劉德華也因支持填海而成為眾矢之的,“明日大嶼”看起來利大于弊,結果卻引來萬人上街游行,理由則是環保,以及填海可能耗盡政府儲備加上解決不了短期房屋問題。


據悉,“明日大嶼”計劃因為各方阻撓已經擱淺。


解決住房問題,香港不能再等了!


據人民日報,近日,香港民建聯在報刊登全版廣告,促請政府引用《收回土地條例》增加土地供應,大量興建公營房屋,縮短公屋輪候時間,爭取達到“3年上樓”的目標。


香港的居住問題有目共睹,而且正變得日趨嚴重。公屋申請平均輪候時間已升至5.4年,有10萬人住在“棺材房”和“劏房”。這樣的局面,與國際知名大都市格格不入,更與太平山上的豪宅形成鮮明對比。


香港不是沒有土地,但政府手里地太少。根據去年底的《長遠房屋策略》,未來10年,香港公私營房屋新供應比例定為7:3,但事實上,政府能覓得的土地,仍不足以支撐這一目標。民建聯的建議,無疑為特區政府提出了一條解難題的思路。


要援引《收回土地條例》,意味著自有財產與公共利益之間的一次利益平衡。這些土地,主要指囤積于地產商手中長期不開發的土地。由于《基本法》第6條與第105條對私有財產權的保護,外加援引條例或遭曠日持久的司法覆核,特區政府對于是否引用《收回土地條例》有過遲疑。


然而,諸路不通后,收回土地是可行之道。根據《基本法》105條,征用土地的補償“相當于該財產當時的實際價值”,收回是有償的。為公共利益計,為解決民生計,地產商是時候釋放最大善意,而不應只打自己算盤、囤地居奇、賺盡最后一個銅板。什么才是對香港未來負責?什么才是對年輕人“網開一面”?這才是。


在住房問題上,香港已錯失諸多歷史契機,不能再拖延。董建華上任之初提出《八萬五計劃》,提出每年興建公屋和私營住房不少于八萬五千套,10年內讓香港七成家庭能自購住房;梁振英執政時期,也將解決市民住房問題當作首要任務,提出要加速修建公屋;林鄭月娥上臺后,提出填海造島的“明日大嶼”計劃……但這些完全為香港長期公共利益考量的方案,或草草收場,或大打折扣,或至今擱淺,都稱得上命途多舛。


究其原因,既有反對派在立法會的拉布,為反對而反對,別說“明日大嶼”計劃本身,即使是申請研究該計劃的撥款議案,還因政治纏斗在立法會擱置;也有地產商為既得利益,不斷要挾政府、捆綁民意,這讓整個香港社會陷入房子買不起又跌不起、不夠住又建不起的泥沼;也因為一些公眾,對特區政府改善民生的能力,不了解、不信任。這一次,香港社會,能否拋開政見,平心靜氣坐下來思考《收回土地條例》?能否放下偏見,理性看待特區政府為民生作出的努力?能否正視公與私的天平,真心實意為香港“計深遠”?


香港不能再等了。





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