當房地產信托被瞄準之后
微信公眾號-用益觀察 2019-09-29


來源:財 經 網
作者:王 亞 靜



近期,房地產信托再次亮起紅燈。


9月11日,北京銀保監局公布了4家因地產信托業務違規被行政處罰的機構。其中包括中信信托、建信信托、北京銀行、渤海銀行北京分行,合計被罰350萬元。


從處罰的原因來看,違規機構多涉及信托資金違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向“四證”不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資等原因。而這正是“23號文”嚴厲打擊所在。


實際上,地產行業已經成為信托業務違規的“重災區”。據不完全統計,截至目前,年內監管部門已對17家信托公司開出罰單,合計罰沒金額1596.36萬元。其中,至少5家信托公司存在房地產業務違規,罰沒金額達630萬元。


在同策研究院首席分析師張宏偉看來,這釋放了一種監管不放松的信號。“之前在5月、7月、8月這三個時間點,銀保監會都對企業加杠桿的情況發布了監管政策。信托機構作為房地產企業加杠桿的一個通道,被銀保監會處罰說明了監管確實不會放松的態勢。”


地產與信托雙承壓


政策高壓之下,信托機構仍然違規“輸血”房地產的背后,是雙方共有的困局。


面對監管部門在7月的窗口指導、8月的“64號文”以及9月初的對房地產信托及通道業務規模摸底的嚴厲監管政策,房地產信托業務下半年降溫態勢十分明顯。用益信托數據顯示,房地產信托7月份募集規模為584.25億元,環比減少19.63%;8月份募集規模為402.68億元,環比減少37.82%。


此外,金融類集合信托產品規模在8月份取代房地產類成為第一名。值得注意的是,2018年6月至2019年7月,房地產信托的月度成立規模已連續14個月居集合信托首位。


用益信托在研報中指出,監管嚴格已是近期集合信托市場的主基調,而作為監控的重點領域,房地產業務近期已受到極大的壓制,雖有永續債形式的擦邊球,但難以逆轉頹勢。


隨之而來的是,頗為依賴房地產信托業務的信托行業受到波及。據用益信托網統計,信托行業7月發行集合信托產品1632款,環比減少20.31%;發行規模為1845.77億元,環比減少20.22%。8月共發行1528款集合產品,環比減少28.33%;發行規模為1690.86億元,環比減少16.93%。


信托行業規模下降的同時,信托資產風險率卻連續六個季度上升。中國信托業協會數據顯示,截至今年二季度末,信托行業風險項目1100個,規模3474.39億元,信托資產風險率為1.54%,較一季度末上升0.28個百分點。


中國信托業協會在報告中指出,受去年金融“去杠桿、強監管”政策影響,銀行表外資金加速回表,同時平臺公司舉債受到限制,企業現金流相對緊張,部分信托公司開展業務比較激進,信用下沉較大,導致逾期甚至違約事件增多。


在資深地產專家薛建雄看來,“信托行業如今很依賴房地產業務。信托行業資金風險率的上升一定程度上是由于現在樓市行情向下,之前風控不足的問題集中出現,因而導致行業出了很多問題”。


而房地產市場的債券違約問題的確已經顯露。9月20日,五礦信托發布公告稱,公司未收到正源地產20億元私募債(16正源03)本息。9月24日晚間,五洲國際發布公告稱,公司的間接全資附屬公司無錫五洲一宗15億元公司債券,因無錫五洲財政困難未能按時履行付款責任。據wind數據顯示,無錫五洲發行的三筆私募債“16錫洲02”“17錫洲01”“16錫洲01”已經全實質違約,對應債券規模高達28.8億元。


據不完全統計,被五洲國際債務問題牽扯到的信托公司至少有7家,包括中海信托、長安信托、中原信托、西部信托、中鐵信托和渤海信托。僅9月5日一天,便先后有西部信托要求償還資金信托貸款5000萬元,中海信托要求支付公司債券本金合計3050萬元。


對此,薛建雄稱,“房地產市場當下的融資環境比較艱難,房地產企業之前又太激進,導致杠桿放太大。未來,房地產市場極有可能出現越來越多的債券違約現象。”


而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,若將房地產市場違約的情況上升到更高層次來看,是金融風險在增加。“不過,金融監管不松懈,風險是可控的。”


房地產困局


房地產信托政策產生的影響是雙向的。但以長遠眼光來看,房地產信托收緊對信托行業來講不是壞事,還可以促進轉型、防范風險。


相比較之下,房地產市場受到的影響可能要更大。在嚴躍進看來,“房地產信托受限是房地產市場融資渠道收緊的一個縮影。就目前的市場來看,房地產市場不單純是信托受到影響,而是多種融資渠道均受到影響。所以,房地產業務應該說要比信托行業更受傷。”


按照張宏偉的說法,近期融資端確實有階段性收緊的政策。“當下ABS發行的絕對量規模在減少,銀保監會對信托、銀行端也在進行窗口指導,海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。”


在2019年的房企中期業績會上,對于當下房地產行業融資狀況收緊的嚴峻程度,融創中國董事長孫宏斌直言“史無前例”。而富力地產董事長李思廉在談及“下半年原則上暫停拿地工作”相關內容時對于當下房地產行業融資狀況收緊的嚴峻程度,富力地產董事長李思坦承廉說,“其實全國短時間看見的融資條件都比較緊,所以企業本身出于自身的保護,保守一點也是正常的。短時間內融資條件較緊,信貸環境趨緊”。融創中國董事長孫宏斌則直言“史無前例”。


對房企而言,外部面對融資渠道收緊的境遇,內部的償債難題卻已以擺在眼前。據平安證券數據顯示,2019年下半年房企境內發行債券到期2879億元、內房股企業海外發債到期602億元、房地產信托到期3362億元,合計6843億元。


歷經40余年發展的房地產行業,正面臨著“中年男人”的尷尬:上要用優良業績回饋投資者,下要想方設法償還紛至沓來的債務,中間也需要面對政策疊加、市場下行的壓力。稍有不甚,便極有可能陷入泥沼,在掙扎中陷得更深。


在下半年,“自救”或許還是企業發展的“關鍵詞”。以泰禾為例,據不完全統計,企業僅在9月份便先后發行了2筆合計2億美元的海外債,融資成本高達11.25%。期間,企業先后轉讓了蔣村項目、佛山院子項目;單日解除質押再質押350萬股股份;為子公司至少擔保約56億元的融資額度,公司累計擔保占公司最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益434.36%。


縱觀市場表現來看,泰禾并不是個例。在轉賣項目的名單中,不乏華僑城、華潤置地、中國金茂、保利發展、綠地控股、中海地產等頭部房企的身影。為加快回籠資金,頻頻爆出房屋質量問題的企業,萬科、綠地等龍頭房企也赫然在列。


在薛建雄看來,這兩年大公司出各種財務問題的狀況越來越多,主要是經營業績不理想,資產質量差的房企問題越來越多。“現在激進的開發商還有很多,房企分化現象下半年會更加嚴重。”


空白研究院院長楊現領認為,樓市分化背后是整體市場的不溫不火。下半年,市場將從中溫環境變成偏冷環境。“其實不光是出現分化,市場整體的表現都會變得比較差。”


據中原地產研究中心統計數據顯示,中秋小長假期間,一線城市假期成交量“慘淡”。9月13日的中秋小長假第一天,北京、上海、廣州和深圳四個熱點城市的房屋網簽量相比2018年同期均有不同程度下調。其中,北京地區簽約新建商品房住宅僅2套。多位業內人士感嘆“今年的‘金九銀十’真的很冷清。”


市場下行壓力、監管不放松的政策、融資趨緊環境重重包圍下,房地產市場回歸了平靜。然而,究竟如何走出這場困局,旋渦中的房企都在摸索前行。


或許,進一步,海闊天空;退一步,滿盤皆輸。進退之間,沒有捷徑。




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